Logement décent : définition et obligations du propriétaire

Published by Lyon Terreaux Croix Rousse at 02/06/2020

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Pour être considéré comme « décent » aux yeux de la loi, et donc digne d’être loué, un logement doit répondre à un certain nombre de conditions.

– Il doit notamment respecter une certaine superficie : au moins 9 m2 de surface habitable avec hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou un volume total habitable de 20 m3, au minimum. Outre les espaces mansardés d’une hauteur inférieure à 1,8 m, sont également exclus du calcul les caves, sous-sols, combles non aménagés, balcons, terrasses et loggias.

– Il doit permettre d’assurer la sécurité et la bonne santé du locataire, en l’occurrence être dépourvu de plomb ou d’amiante. Leur présence doit être vérifiée par le biais d’un diagnostic réalisé par un professionnel.

– Le logement doit respecter certains critères de performance énergétique minimale, en particulier une étanchéité à l’air permettant de limiter au maximum les déperditions d’énergie.

– Enfin, le bien doit proposer des équipements permettant notamment d’assurer le confort du locataire (voir : la partie « les équipements obligatoires »).

Par ailleurs, le logement doit garantir la sécurité des locataires avec un toit, des murs, fenêtres et portes en bon état et étanches. D’une manière générale, le bien ne doit présenter aucun risque d’effondrement ou d’infiltration. 

 

Les équipements obligatoires

Énumérés par le décret n°2002-120 du 30 janvier relatif aux caractéristiques du logement décent, les équipements obligatoires permettent d’assurer le confort et la sécurité du locataire au quotidien.

Pour être considéré comme décent, le logement doit notamment être doté des équipements suivants :

• Une installation permettant l’alimentation en eau potable ;
• Un système d’évacuation des eaux usées ;
• Une baignoire ou une douche alimentée en eau froide et en eau chaude ;
• Des toilettes à l’intérieur du logement, séparées de la cuisine. Dans le cas d’un studio, des WC à l’extérieur du logement sont tolérés, à condition d’être facilement accessibles et installés dans le même bâtiment ;
• Un chauffage comprenant une alimentation en énergie et une évacuation ; 
• Une cuisine aménagée ou tout du moins un « coin cuisine » disposant d’un évier et pouvant accueillir un appareil de cuisson ;
• Un réseau électrique aux normes permettant l’éclairage nocturne et le bon fonctionnement des équipements courants ;
• Une fenêtre donnant sur l’extérieur afin de permettre l’éclairage naturel de la pièce et son aération. Plus généralement, le logement doit disposer d’un éclairement suffisant.

 

Que se passe-t-il si le logement ne répond pas aux exigences de décence ?

Si le logement mis en location ne respecte pas l’un des critères de décence énoncés ci-dessus, qu’il s’agisse d’une surface trop réduite ou d’un problème ayant trait à la sécurité, le locataire peut exiger la réalisation de travaux de mise en conformité à son bailleur ou son agence immobilière par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Le destinataire de la lettre dispose alors de deux mois pour répondre et trouver une solution avec le locataire. 

Passé ce délai, le locataire peut saisir la commission département de conciliation ou, en l’absence d’accord amiable, le juge du tribunal d’instance. Si le tribunal d’instance reconnaît le non-respect des conditions de décence, il peut alors obliger le propriétaire à réaliser des travaux de mise en conformité, suspendre ou réduire le montant du loyer et demander le versement de dommages et intérêts. En d’autres termes, le bailleur a tout intérêt à vérifier si son bien immobilier respecte bien la loi, d’autant qu’il peut être sanctionné sur le plan pénal si son locataire est victime d’un accident en lien avec le mauvais état de son logement.

Pour évacuer tout risque et bénéficier d’un argument supplémentaire au moment de la mise en location, il peut être judicieux de faire appel à un professionnel dans le but de réaliser un diagnostic et ainsi obtenir une attestation prouvant la décence du logement.