DPE : vers des coefficients de pondération pour les petites surfaces ?

Publié par Almeida le 11/05/2023

Deux facteurs impliqués dans la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) pénalisent les logements disposant d’une surface de moins de 30 m2. Pour résoudre le problème, la FIDI et la FNAIM ont signé un courrier commun pour réclamer la mise en place de coefficients de pondération tenant compte des spécificités de petites surfaces.

Des méthodes de calcul qui pénalisent les petites surfaces

Le 28 avril, la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI) et la chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM (CDI FNAIM) ont fait parvenir un courrier commun à Olivier Klein, le ministre de la Ville et du Logement, afin de l’interpeller au sujet de la pénalisation des petites surfaces au sein de la méthode 3CL utilisée dans le DPE. Les deux organismes souhaitent notamment la mise en place d’une pondération pour les petites surfaces.

En effet, selon les statistiques de l’Ademe, répertoriées en 2022 par l’Observatoire de la rénovation énergétique (ONRE), il y aurait environ 34 % de logements de moins de 30 m2 classés F ou G, contre seulement 13% de logements de plus 100m2. Une différence qui serait liée à deux facteurs :

• La consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) : « le puisage ECS est directement issu de la surface habitable du logement. Cette surface donne un nombre d’occupants moyen. Plus le ballon d’eau chaude est grand, et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant. »
• L’indice de compacité thermique définissant le ratio surface déperditive / surface habitable : « plus le résultat est petit, meilleure sera l’efficacité thermique du logement et donc une classification du DPE plus performante. (…) Cependant, ce ratio pour un studio présentera proportionnellement plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec plus de surface habitable. »

La solution des coefficients de pondération

Pour ne pas pénaliser les propriétaires de petites surfaces et faire en sorte que le classement soit plus représentatif de la réalité, la FIDI et la FNAIM proposent ainsi la mise en place d’une « pondération par coefficients adaptés aux petites surfaces de certains calculs de la méthode 3CL afin de tenir compte des spécificités de ces logements (<30 m2) ». L’idée n’est donc pas de revoir totalement la méthode de calcul 3CL-DPE 2021 utilisée pour l’élaboration du DPE des logements, mais de créer des coefficients pour mieux l’adapter aux spécificités des surfaces de moins de 30 m2.

 

Selon Yannick Ainouche, président de CDI, il s’agit d’un « sujet d’équité et de fiabilité du DPE qui nous semble important de porter pour que les propriétaires de petites surfaces ne soient pas lésés. »Comme l’indique Lionel Janot, président de la FIDI : « en ville et à Paris notamment, la question du déclassement sans solution en F ou G des petites surfaces par le DPE est source de détresse pour de nombreux propriétaires, notamment modestes, pour lesquels le revenu locatif est essentiel. Or, il existe selon nous des possibilités de revoir certains coefficients sans changer toute la méthode 3CL ».