Qui a dit que louer un bien était risqué ?
Publié par Almeida le 08/04/2021

Pourquoi prendre une assurance loyers impayés ?

Pour les propriétaires :

La certitude de percevoir chaque mois son loyer et ses charges à date fixe quoi qu'il arrive et pendant toute la vie du bail.

Pour les agents immobiliers :

Fini le cauchemar des loyers impayés et de la gestion du précontentieux. Une fois votre candidat locataire agréé par Zelok, vous avez la garantie d'être indemnisé sous 24 heures et non au bout de 3 ou 4 mois.

Comment fonctionne la GLI ?

Zelok vous délivre un agrément Garantie Totale Zelok® en ligne en moins de 2 heures ouvrées quand votre dossier locataire est complet. Vous réglez votre bailleur chaque mois à date, et, en cas d'impayé, vous déclarez le sinistre en ligne puis Zelok se charge de tout sans frais.

Qui paye la GLI ?

L'assurance loyers impayés (GLI) Garantie Totale Zelok® est à la charge du propriétaire. Elle sécurise à 100% ses revenus locatifs et se déduit en totalité de ses impôts chaque année.

La formule Garantie Totale Zelok ®

Prix de notre assurance loyers impayés

Un tarif à partir de 2,5 % TTC*

Avec Zelok, vous bénéficiez d'une assurance GLI représentant 2,5% TTC du montant du loyer mensuel, charges comprises.

La GLI Zelok assure au propriétaire, qui passe par une agence immobilière pour la gestion de son bien, les avantages suivants :

Réception du loyer et des charges chaque mois à date fixe ;
Vérification de la conformité des pièces justificatives via notre technologie ;
Processus de recouvrement entièrement digitalisé par Zelok ;
Protection juridique (avocats, huissiers, prise en charge des frais de procédures ...) ;
Absence de franchise jusqu'à l'expulsion du locataire en cas d'impayés ;
Garantie contre les dégradations du logement jusqu'à 10000 euros.

Zelok vs les assurances classiques

Comparatifs des offres d'assurance loyers impayés

Avec la plateforme Zelok, vous disposez de nombreux avantages par rapport aux GLI souscrites chez un assureur classique.

Garantie de résultats, parcours client digitalisé, réception rapide des indemnités, coût avantageux...

Lorsque vous louez votre bien immobilier, vous profitez d'une offre dynamique et innovante :

ZELOK :

Niveau de services : Paiement du loyer garantie chaque mois à date fixe
Gestion du précontentieux : Processus entièrement digitalisé et délégué à 100% à Zelok
Délais de paiement : Indemnités reçues en 24h. Les caisses de garantie ne constatent pas de compte débiteur
Prix : 2,5 % TTC du loyer, charges comprises

AUTRES ASSUREURS

Niveau de services : Paiement en fonction du locataire et des délais d'indémnisation des assureurs
Gestion du précontentieux : A la charge de l'administrateur de biens les deux premiers mois sans process digital automatisé
Délais de paiement : Indemnités reçues en 3 à 4 mois. Les caisses de garantie constatent un compte débiteur
Prix : 2,5 % TTC à 3,5 % TTC du loyer, charges comprises

Comparatif des Assurances loyers impayés

Pour mieux vous aider à comparer les différentes offres d’assurance loyer impayé du marché, la plateforme Zelok vous présente son offre d’assurance GLI Garantie Totale et vous renseigne sur les multiples critères à prendre en compte. Suivez le guide !

Le prix de l’assurance « Garantie Totale Zelok »

L’assurance loyer impayé Zelok est proposée à partir de 2,5 % sur les loyers et les charges assurés. Ce taux est un excellent rapport qualité prix au regard de la proposition de service.

En effet, en souscrivant à l’assurance GLI Zelok vous avez, une fois le locataire sélectionné et l’agrément de prise en charge délivré, la certitude de percevoir votre loyer et vos charges chaque mois, que votre locataire ait réglé ou non. Dans le cadre des assurances loyers impayés classiques, vous restez 3 à 4 mois sans percevoir de fonds et cela peut parfois vous mettre en grande difficulté financière.

Avec notre assurance « Garantie Totale Zelok » fini les soucis ! Vous êtes certains de percevoir votre loyer et vos charges chaque mois à date fixe (si jour ouvré).

En cas de financement bancaire, n’hésitez pas à demander à votre banquier de fixer la date d’échéance de votre prêt après cette date de versement assuré du loyer. Vous aurez ainsi la tranquillité d’esprit et surtout aucune trésorerie importante à avancer. Pour un loyer mensuel chargé de 700 euros, vous réglerez chaque mois une somme de 17,50 euros. Cette somme étant déductible de vos revenus fonciers, le coût sera d’environ 10 euros par mois si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition (TMI) supérieure à 40%.

Comment faire un comparatif entre plusieurs assurances ?

Les critères à comparer pour l’assurance loyer impayé :

La durée d’indemnisation de l’assurance GLI :

Les contrats d’assurance prévoient soit une garantie illimitée dans le temps (jusqu’à expulsion du locataire), soit avec une durée limite d’indemnisation. Nous vous conseillons de bien vérifier ce point précis, étant donné que le délai d’expulsion peut aller jusqu’à 30 mois en France, vous risquez d’avoir un reste à charge si votre garantie se stoppe avant.

Zelok vous préconise de choisir un contrat GLI avec une durée illimitée d’indemnisation surtout si le taux de prime appliquée est acceptable (entre 2,5 et 3,5 %).

Le plafond de garantie :

Les critères peuvent varier énormément d’un contrat d’assurance loyers impayés à un autre. D’une manière générale, on trouve de nombreux contrats situés entre 50 000 et 75 000 euros de plafond de garantie.

Pour vous assurer de la bonne couverture, il faut étudier tout d’abord votre besoin et votre propre situation. Si votre loyer mensuel s’élève à 350 euros charges comprises et que votre locataire ne règle rien pendant 30 mois, votre risque maximal est donc de 10 500 euros. Votre couverture avec un plafond à 50 000 euros est largement suffisante. Par contre, si votre loyer mensuel chargé monte à 1 900 euros, votre risque sur 30 mois est de 57 000 euros. Il convient donc de se projeter en fonction de votre propre cas pour faire le bon choix de contrat.

L’assurance loyers impayés Garantie Totale Zelok est plafonnée à 90 000 euros ce qui vous protège de manière très confortable contre les risques d’impayés de loyers et charges.

La franchise d’indemnisation ou le sans-franchise :

La franchise dans un contrat d’assurance loyer impayé est la somme qui reste à la charge du bailleur après l’indemnisation du sinistre par l’assureur. Cette franchise n’est donc pas remboursée à l’assuré. Zelok vous conseille donc d’être vigilant avec les contrats affichant une franchise. Certains taux pratiqués peuvent paraître séduisants sur le papier mais s’avèrent au final justifiés par une couverture plus faible. Il existe des contrats d’assurance GLI sans franchise sur le marché et dans ce cas, l’assureur prendra en charge intégralement l’indemnisation. C’est ce que propose Zelok avec notre offre « Garantie Totale Zelok ».

La couverture des détériorations immobilières :

Le dépôt de garantie ne couvrant qu’un équivalent d’un mois de loyer (Loi ALUR de Mars 2014), le risque de dégradations ou altération du logement est plus fort qu’auparavant. Le bailleur court donc un risque de dommages causés par ses locataires pendant l’occupation du bien.

Pour se prémunir contre ce risque, les contrats d’assurance loyer impayé intègrent parfois une couverture « Détériorations immobilières ». Si vous avez opté pour ce type de contrat, vous ne seriez indemnisé qu’en déduction de la vétusté sauf si le logement était neuf et récent ou que vous puissiez justifier de factures de travaux réalisés depuis peu. La vétusté prise en compte correspond à l’état d’usure ou de dégradation normale due au temps ou de l’usage normal.

La loi ALUR a prévu de fixer par décret les contours de la vétusté en fournissant une grille type de vétusté mais ce décret n’est pas encore paru à ce jour.

Attention de nombreux contrats GLI excluent des indemnités liées à la dégradation immobilière certains travaux comme le nettoyage du bien ou la taille d’arbres ou de pelouse. Vérifiez donc les clauses d’exclusion et pensez aussi à contrôler le plafond maximal indemnisé qui peut varier du simple (environ 5 000 €) au double (environ 10 000 €) en fonction des contrats.

Pour finir, Zelok vous avertit sur l’importance de réaliser des états des lieux entrant et sortant de qualité par un professionnel de l’immobilier. Effectivement, de nombreux litiges sont constatés en conciliation ou par devant les Tribunaux en raison de la mauvaise qualité, interprétation voire même absence d’état des lieux. C’est la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée qui permettra à l’administrateur de biens de déclencher le sinistre et à l’assureur de l’indemniser sur des éléments factuels. Les frais de remise en état nécessitent également de fournir devis et factures.

La protection juridique :

En cas de litige avec votre locataire, la protection juridique couvre toutes les diligences, actions et recours que le professionnel de l’immobilier, représentant du bailleur, sera en droit d’exercer à l’encontre de ce locataire, sur la base du contrat de bail signé entre les parties.

La protection couvre entre autres les frais de justice, les frais d’avocat (souvent en illimité si c’est un avocat de la compagnie d’assurance), les frais d’huissier de justice et les frais d’expulsion. Certains contrats GLI prévoient un plafond pour cette couverture et/ou une franchise. Zelok vous conseille de souscrire à cette garantie car elle vous assure l’accompagnement de professionnels de la justice et surtout le paiement de la plupart des frais engagés (dans la limite des conditions contractuelles)

La gestion du recouvrement :

La procédure de recouvrement de loyers impayés et de charges de copropriété impayées est en France particulièrement longue et chronophage. Si vous investissez dans un bien immobilier locatif loué à l’année en résidence principale, il convient tout d’abord de bien maîtriser la réglementation. Un mille feuilles de texte encadre cette pratique et seul un professionnel de l’immobilier engage sa responsabilité en cas de litige. Une fois le bail signé le locataire entré dans les lieux, il faut réagir dès le premier jour de retard de paiement. L’objectif est d’éviter de partir en procédure car celle-ci sera souvent longue et coûteuse (24 à 30 mois avant expulsion environ).

L’administrateur de biens cherchera donc dans un premier temps, un accord amiable avec votre locataire.

Dans le cadre d’un mandat de gestion locative vous n’aurez pas à gérer ces phases de négociations. Si le locataire ne règle pas, un courrier recommandé avec accusé de réception sera envoyé par le professionnel dès le premier mois. Cette mise en demeure est essentielle dans l’éventuelle procédure contentieuse car elle constitue la preuve juridique et précise de la date limite de régularisation du loyer avant recouvrement en justice.

Passé deux mois d’impayés, un commandement de payer sera délivré par un huissier de justice. Le PV délivré précisera les poursuites judiciaires envisagées et invoquera la clause de résiliation du bail.

Plusieurs procédures sont également envisageables (injonction de payer, déclaration simplifiée auprès du Greffe). Elles seront prises en charge par votre compagnie d’assurance si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés couvrant ce risque. La procédure pourra également être engagée vis-à-vis de la ou des cautions solidaires dans certains cas prévus par la législation. Rapprochez-vous de votre agence immobilière spécialisée en gestion locative pour bien maîtriser ce sujet et avoir l’avis d’un expert.

Comparatif selon le profil du locataire. Qui est éligible à l’assurance GLI ?

Comme dans tout contrat d’assurance, l’assureur exige un certain nombre de conditions particulières et de pièces justificatives avant de donner son accord ou son refus sur le ou les candidats locataires proposés. Ces conditions font partie du contrat d’assurance loyers impayés (GLI).

Fréquemment les assureurs imposent soit un taux de solvabilité (de 33% à 40%) soit un montant de reste à vivre mensuel. Si le taux fixé est de 33%, un locataire seul en CDI ayant un revenu net mensuel de 1 500 € pourra prétendre à une location de 495 € par mois. Si le reste à vivre est fixé à 700 €, le même candidat pourra prétendre à un loyer maximum mensuel de 800 €. Les disparités de traitement sont donc importantes entre les différents contrats GLI et conditionnent votre facilité à trouver rapidement ou pas un locataire éligible à la couverture GLI. Votre administrateur de biens pourra facilement vous renseigner sur l’état du marché dans votre commune et sur la tendance actuelle.

Avec Zelok c'est 100% digitalisé

Le recouvrement des loyers impayés

En cas de loyers impayés, Zelok active une procédure de recouvrement entièrement digitalisée. Nous essayons d'abord de résoudre le conflit à l'amiable avant d'engager des poursuites judiciaires envers le locataire à l'origine du défaut de paiement.

Comment Zelok se charge de gérer les loyers impayés de vos locataires ?

La déclaration de l’impayé

Le gestionnaire locatif déclare de suite l’impayé sur son Espace Pro de l’Immo Zelok

Le versement de l’indemnité

Zelok verse sous 24 heures ouvrées le loyer et les charges dûs à votre gestionnaire locatif

La relance à J+1

Zelok envoie un mail de relance amiable au locataire. Cette démarche aboutit souvent au règlement de l’impayé via un lien de paiement en ligne

L’assignation au tribunal

Assignation du locataire au tribunal si la dette n’est toujours pas réglée.

L’audience au tribunal

Décision des Juges. Le bail est résilié et le locataire doit partir de son logement. La décision est signifiée par voie d’huissier de justice.

L’expulsion du locataire

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’échéance, il est expulsé du logement après décision du Préfet.

Recouvrement loyers impayés

Vous êtes confrontés à une situation d’impayés de loyers et vous ne connaissez pas les rouages de la procédure ? Zelok, la plateforme multiservices de la location pour un professionnel de l’immobilier en France, vous guide dans les méandres administratifs de nos institutions.

Qu’est ce qu’un impayé de loyer ?

Un impayé de loyer est le non-respect du versement de loyer et/ou des charges du logement prévus au contrat de bail signé. Le bail stipule un montant de loyer, un montant de provisions sur charges ou de forfait de charges, un montant de dépôt de garantie, une date de paiement (souvent le 1er jour du mois) et des clauses de révision, de loyer (indice IRL INSEE). Que vous ayez ou non une assurance GLI, la procédure de recouvrement devra être lancée.

Qui s’occupe des relances auprès du ou des locataires ?

Vous gérez votre bien vous-même :

Si vous gérez votre investissement locatif seul, vous devez vous occuper de toutes les démarches. En cas d’impayé d’un ou deux mois, vous pourrez sûrement trouver des solutions avec votre ou vos locataires.

En revanche, si l’impayé perdure, vous n’aurez aucune couverture ni aide d’un spécialiste. La procédure est longue et complexe pour récupérer ses loyers. Elle passe par un formalisme spécifique et des clauses juridiques à respecter. Vous ne pourrez la plupart du temps vous affranchir de l’intervention d’un avocat spécialisé en immobilier. Le calendrier de la procédure passe par de nombreuses étapes :

Lettre simple ou mail de relance
Lettre de relance recommandée avec mise en demeure
Commandement de payer délivré à vos frais par un huissier et visant la clause résolutoire du bail
Assignation en résiliation du bail via un avocat (à vos frais)
Audience au Tribunal d’Instance
Décision de justice
Signification de la décision au débiteur
Commandement de quitter les lieux
Décision du Préfet de Région (hors trêve hivernale)
Réquisition de la Force Publique (à vos frais)
Expulsion et reprise du logement
Travaux de remise en état en cas de détériorations immobilières

On estime le risque maximum à plus de 30 000 euros si le sinistre va jusqu’à l’expulsion, avec une durée de 30 mois et contient l’intervention d’un avocat et des détériorations.

Mon locataire quitte son logement ➜ Dois-je toujours payer mon assurance pendant la vacance locative ?

Vous faîtes gérer votre bien par un professionnel de l’immobilier :

Si vous passez par un professionnel, vous déléguez 100% de toutes les tâches administratives et chronophages liées à la procédure.

En l’absence d’une garantie loyers impayés, l’ensemble des frais seront à votre charge exclusive.

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés auprès de votre gestionnaire locatif, vous serez indemnisé en fonction des conditions générales du contrat d’assurance et des plafonds de garanties.

Avec l’Assurance GLI Garantie Totale Zelok vous bénéficiez du plus haut niveau de garantie du marché traditionnel immobilier pour un coût à partir de 2,50% TTC du montant du loyer et charges.

Fini le stress et l’incertitude, dès que votre candidat locataire est agréé en ligne par Zelok, vous avez la garantie de percevoir vos loyers et charges chaque mois à date fixe quoiqu’il arrive et même si le locataire ne règle pas son loyer.

Ce sont les chargés de recouvrement et les juristes de Zelok qui s’occupent de tout pour vous.

Pour aller plus loin ➜ Quelles sont les conditions d’accord pour l’assurance GLI ?

Quelles sont les conditions pour le locataire ?

Conditions d'éligibilité de l'assurance loyers impayés

Pour bénéficier de l'assurance GLI lorsque vous louez votre bien, vous devez choisir un locataire solvable. Idéalement en CDI, ce dernier doit disposer d'un revenu sûr et régulier. Le prix du loyer de votre logement doit répresenter environ un tiers du montant de ses ressources nettes mensuelles.

Par ailleurs, le logement que vous proposez doit être décent et répondre aux normes locatives. Le bail doit, en outre, inclure une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (résiliation de plein droit).

Les documents vérifiés

La pièce d'identité recto-verso valide
La copie du contrat de travail précisant la nature de son embauche (CDI, CDD etc)
La copie des trois derniers bulletins de salaire
La copie de deux derniers avis d'imposition
L'attestation APL, le cas écheant, ou tout autre justificatif de prestations versées par la CAF
Les justificatifs de domicile (copie de taxe foncière ou 3 dernières quittances de loyer)

Dossier refusé en GLI : que faire ?

Si la situation financière du locataire est trop fragile, son dossier peut être refusé et la demande de GLI rejetée. Il est donc important de choisir avec attention la personne à qui vous louez votre bien. Si vous ne pouvez souscrire la GLI pour le locataire de votre logement, deux solutions s’offrent à vous pour vous assurer le paiement des loyers :

Demander une caution personnelle : une personne physique ou morale s’engage alors à vous régler le loyer si le locataire n’y parvient pas.

Louer sans caution ni assurance. Cela est risqué et peut occasionner une longue procédure devant les Tribunaux et des frais de Justice et d’avocat non négligeables.

Conditions de l’assurance loyers impayés

Zelok vous conseille dans votre choix de souscrire à une assurance loyers impayés. Pour décortiquer les conditions de l’assurance loyers impayés, il faut souvent parcourir de nombreux articles et de nombreuses clauses. Voilà comment vous y retrouver !

Déterminer en premier l’objectif recherché

Si vous faites l’acquisition d’un logement dans le but de le louer, vous avez un objectif de placement qui passe par un financement et/ou un apport personnel.

Le risque que vous prenez est le même dans les deux cas (absence de revenus locatifs en cas d’impayés locatifs) mais la conséquence n’est pas toujours la même en fonction de votre situation personnelle.

Si vous avez contracté un prêt bancaire, vous devrez en cas d’absence de loyers perçus régler malgré tout votre crédit.

Si la période d’impayé dure plusieurs mois, voir plusieurs années, vous allez vous retrouver en difficulté financière. Vous aurez de plus l’ensemble des frais de la procédure de recouvrement à votre charge. Si vous avez autofinancé votre investissement locatif, le risque est l’absence de rendement et les frais à couvrir pour aller jusqu’à l’expulsion.

La procédure devant les Tribunaux étant particulièrement longue dans notre pays, l’assurance loyers impayés paraît la meilleure et la moins coûteuse des solutions, surtout avec un tarif à partir de 2.50% TTC comme la garantie totale Zelok.

Zelok vous conseille de souscrire à cette garantie car elle n’est pas chère par rapport aux risques encourues.

Comparer ensuite les conditions de l’assurance

Chaque contrat d’assurance GLI (Garantie de Loyers Impayés) a ses propres niveaux de garanties, ses propres plafonds ou seuils d’intervention ou ses propres exclusions.

Votre conseiller immobilier maîtrise bien le sujet et saura vous guider vers l’assurance la mieux adaptée à votre situation personnelle et à la situation de votre locataire ou candidat locataire. Plusieurs critères sont étudiés pour assurer la solvabilité du candidat locataire parmi lesquels bien évidemment les revenus, pensions de retraite ou autres aides comme le RSA ou les APL.

Il faut noter que l’assurance loyer impayé peut être une option quel que soit le profil de votre locataire :

Quels sont les pièges à effectuer ?

Si l’on compare plusieurs contrats d’assurance loyers impayés, on remarque de nombreuses différences quant à la prise en charge du risque.

De nombreux contrats d’assurance classiques ne vous indemniseront qu’à partir d’une dette locative de deux mois de loyer chargé cumulés.

Résultat = si votre locataire cumule 1,5 mois de loyers impayés vous ne serez jamais indemnisé par l’assureur.

L’assurance GLI Garantie Totale Zelok garantit le règlement de l’indemnité dès le premier euro, ce qui vous évite ce genre de piège.

Autre point de blocage, les risques de déchéance de garantie. Certains assureurs refusent de vous indemniser sous prétexte de non-respect des conditions générales et plus particulièrement lors de la constitution de dossier candidat locataire.

Avec l’assurance GLI Garantie Totale Zelok, cette situation ne peut pas arriver car Zelok valide votre candidat locataire et vous délivre un agrément irrévocable. Cet agrément vous garantit le paiement de vos loyers et charges chaque mois à date fixe.

Zelok répond à vos questions ?

Combien coûte l'assurance Loyers impayés ZELOK ?

Le tarif de l’assurance loyer impayé Zelok est fonction du coût du logement pour le locataire. Le prix de la GLI représente, en effet, 2,5 % TTC environ des loyers versés, charges incluses. Par exemple, si vous louez votre bien 500 € par mois et que les charges mensuelles s’élèvent à 50 €, le prix de l’assurance GLI sera de 13,75 € par mois.

Au bout de combien de temps suis-je payé de mes loyers ?

Avec l’assurance loyer impayé Garantie Totale Zelok, vous recevez le paiement de vos loyers et de vos charges tous les mois à date fixe (date en fonction de l’organisation de votre gestionnaire locatif). Une fois la GLI souscrite, vous êtes donc assuré de recevoir votre dû en temps et en heure, quelle que soit la situation.

Que faire si les loyers impayés concernent un allocataire de la CAF ?

L'administrateur de biens doit, en cas d'impayé de loyer, signaler la situation à la CAF (ou à la MSA) dans les deux mois qui suivent l'événement.

Peut on cumuler l'assurance garantie totale ZELOK et la caution d'un garant ?

Oui, c'est possible mais uniquement si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, l'assurance GLI Zelok garantira aux bailleurs le paiement de son loyer et de ses charges chaque mois à date fixe. Zelok prendra en charge 100% de la procédure et le propriétaire sera 100% sécurisé.

Qui a dit que louer un bien était risqué ? Publié par Almeida le 08/04/2021