COPROPRIÉTÉ : CE QUI CHANGE À COMPTER DE JUIN 2020 ?
Publié par Lyon Terreaux Croix Rousse le 02/06/2020
Entre les charges qui augmentent , la réglementation qui se complexifie et les contraintes de la rénovation énergétique , le fardeau du copropriétaire d'un bien immobilier s'alourdit. La réforme de la copropriété, prévue dans la loi Elan de 2018 et adoptée par ordonnance le 30 octobre 2019, vise à l'alléger. Publié au « Journal officiel » du 31 octobre , le texte a été ratifié sans modification par un projet de loi en cours d'examen au Parlement. Il doit s'appliquer à partir du 1er juin 2020.
COPROPRIÉTÉ : 7 IDÉES POUR ALLÉGER LES CHARGES
« Même s'il s'agit d'une loi de simplification, de modification et de clarification, observe Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé et médiateur chez LPA-CGR avocats, elle ne réduit pas le nombre des articles par rapport à la loi de juillet 1965 [texte fondateur en matière de copropriété], mais elle apporte plusieurs innovations comme les changements concernant les règles de majorité pour certaines décisions. » Pour Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l'immobilier, « la réforme est relativement équilibrée avec quelques mesures positives ». Sous réserve des débats parlementaires en cours, revue de détail des principales mesures.
RENFORCEMENT DU CONSEIL SYNDICAL
Le rôle du conseil syndical est renforcé dans sa mission de contrepoids des pouvoirs au sein de la copropriété. Mais jusqu'à un certain point. L'idée de créer un conseil syndical plus puissant et qui aurait fonctionné comme un conseil d'administration a été abandonnée. L'assemblée générale (AG) peut désormais à la majorité absolue déléguer de nouvelles missions au conseil syndical.Les plus importantes comme l'approbation des comptes et la fixation du budget prévisionnel sont exclues.
Pour exercer ses nouvelles fonctions, le conseil syndical doit être composé d'au moins 3 membres. Autres garde-fous, l'AG limite la délégation de ces nouvelles compétences dans la durée (deux ans maximum mais renouvelable) et budgétairement. La loi oblige chaque membre du conseil syndical à souscrire une assurance de responsabilité civile. Par ailleurs, l'ordonnance lui facilite la mise en concurrence du syndic, mais il peut en être dispensé par l'assemblée générale.
DES PRESTATIONS HORS CONTRAT DE SYNDIC
La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de ses missions de gestion courante, tracées dans un contrat type, est déterminée de façon forfaitaire. S'y ajoute une rémunération spécifique complémentaire à l'occasion de prestations particulières, limitées par décret. Demain, le syndic pourra, sous réserve de l'aval de l'AG, être rémunéré pour des prestations autres que celles relevant de sa mission de syndic, par exemple une activité de conciergerie.
LUTTE CONTRE LES IMPAYÉS
Afin de favoriser le recouvrement des charges de copropriété, le projet de loi permet au syndic, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, de demander le paiement immédiat de ce que doit un copropriétaire.
DES DÉCISIONS FACILITÉES
Pour lutter contre les blocages dans la prise de décision et l'absentéisme en AG, les majorités requises pour prendre des décisions comme les travaux ont été abaissées. Par exemple, la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ainsi que l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes ne relèveront plus de la majorité de tous les copropriétaires mais de la majorité simple.
Autre exemple : les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles passent de la double majorité (1) à la majorité des voix. Reste qu'il est parfois difficile de réunir les majorités de copropriétaires. Pour enjamber l'obstacle, le texte renforce un mécanisme de passerelles, qui réduisent, sous conditions, ces majorités.
NOUVEAU STATUT DES PETITES COPROPRIÉTÉS
Un régime de gestion allégé s'applique aux petites copropriétés. Le nouveau texte a précisé leur définition : il s'agit d'immeubles de cinq lots ou dont le budget prévisionnel ne dépasse pas 15.000 euros par an pendant trois ans.
PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX, LE RETOUR ?
L'obligation d'instaurer un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur dix ans dans chaque copropriété devait être la mesure emblématique de la réforme. Pour le financer les copropriétaires auraient dû provisionner chaque année au moins 2,5 % de son montant. Mais elle a été retirée à la dernière minute au motif que le Conseil d'Etat aurait émis un avis négatif, qui n'a pas été rendu public. Ce n'est que partie remise estiment des professionnels car le ministre du Logement, Julien Denormandie, a dit qu'un dispositif comparable serait réintroduit dans l'ordonnance, avant sa ratification, par voie d'amendement. « Le PPT ne reviendra pas. C'est une mascarade, contredit un observateur. Le gouvernement s'abrite derrière un pseudo-avis négatif du Conseil d'Etat. L'effort financier demandé aux copropriétaires aurait été trop important. »
(1) Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
